Le propriétaire d’un bien qui a signé une promesse de vente ne peut pas en faire ensuite donation

La donation d’un terrain consentie en méconnaissance d’une promesse synallagmatique de vente conclue sans délai de régularisation et sans condition suspensive est nulle.

Le propriétaire d’un terrain consent une promesse synallagmatique de vente de ce bien et, sept ans plus tard, il en fait donation à un tiers. Le bénéficiaire de la promesse agit en annulation de la donation.

Il est fait droit à cette demande et le bénéficiaire est déclaré propriétaire du terrain. En effet, la promesse synallagmatique de vente conclue entre le propriétaire et le bénéficiaire n’était pas assortie de condition lui faisant encourir la caducité, les parties n’avaient pas entendu la dénoncer et aucun délai n’avait été convenu pour la régularisation de l’acte authentique. En conséquence, les parties demeuraient engagées par cette promesse au jour de la donation. Et la donation , passée en méconnaissance de la vente convenue et en fraude des droits de l’acquéreur, devait être annulée et les parties remises dans l’état antérieur.

à noter : La Cour de cassation a déjà admis que le titulaire d’une promesse de vente puisse agir par la voie de l’action paulienne contre le promettant ayant fait donation du bien avant la réitération de la vente par acte authentique en énonçant que cette action est recevable même si le débiteur n’est pas insolvable, dès lors que l’acte frauduleux a eu pour effet de rendre impossible l’exercice du droit spécial dont disposait le créancier sur le bien aliéné (Cass. 3e civ. 6-10-2004 no 03-15.392 F-PBI).


Dans l’affaire commentée, la promesse ne comportait pas de condition suspensive et ne prévoyait aucun délai de régularisation ; dans cette hypothèse, aucune caducité ou déchéance n’est encourue, de sorte que la promesse vaut vente ferme et définitive et que le promettant ne peut plus disposer du bien, soit le donner, soit consentir une autre promesse.
Les parties ont donc tout intérêt à prévoir expressément, en l’absence de condition suspensive, un délai de régularisation de la promesse afin de ne pas être liées pour une durée indéterminée.

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