Vente d'un bien immobilier : comment se calcule la plus-value imposable ?

La plus-values réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est, sauf cas d'exonération, imposable à l'impôt sur le revenu à un taux proportionnel auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Les étapes du calcul consistent à déterminer, dans un premier temps, la plus-value brute, puis la plus-value imposable.

Le montant de la plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien immobilier est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé. Le prix de cession peut être diminué de certains frais, tout comme le prix d'acquisition peut être majoré de frais et dépenses diverses. Dans les deux cas, la liste de ces frais est expressément limitée par la loi, toutes les autres dépenses restant sans influence pour la détermination de la plus-value brute.

Détermination du prix de cession

Le prix de cession à retenir est celui effectivement stipulé dans l'acte de vente. Il est :

  • majoré des charges ou indemnités supplémentaires qui ont été imposées à l’acheteur,
  • diminué des frais de cession supportés par le vendeur.

Remarque

Le montant d'une indemnité d'assurance consécutive à un sinistre n'a pas à être ajouté au prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Limitée par la loi, la liste des frais admis en déduction du prix de cession comprend exclusivement :

  • les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission de vente),
  • les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires,
  • les indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation,
  • les honoraires versés à un architecte au titre des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire,
  • les frais exposés par le vendeur en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Le montant de ces frais doit être justifié et doit être fourni par le contribuable sur demande de l'administration.

Le cas échéant, la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession, vient également, sur justificatif, en diminution du prix de cession.

Cas particulier : échange d'immeuble

Le prix de cession est normalement constitué par la valeur réelle du bien acquis en contrepartie du bien cédé, majorée éventuellement du montant de la soulte reçue ou diminuée du montant de la soulte payée.

Détermination du prix d'acquisition d'un bien acquis à titre onéreux (achat ou échange)

Les dépenses susceptibles de majorer le prix d'acquisition :

  • doivent être justifiées,
  • peuvent, dans certains cas, être fixées forfaitairement sans avoir à apporter de justificatifs.

La liste de ces dépenses est limitée par la loi.

Charges et indemnités

Les charges en capital et autres indemnités que le cédant a eu à acquitter lors de l'achat du bien peuvent venir majorer le prix d'acquisition. Ces dépenses sont retenues pour leur montant réel sur justification.

Frais afférents à l'acquisition

Les frais liés à l'acquisition du bien s'entendent exclusivement :

  • des frais et coûts du contrat, notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte et des commissions versées à un ou des intermédiaires en vertu d'un mandat,
  • des droits d'enregistrement ou, le cas échéant, de la TVA.

Pour être pris en compte, le cédant doit avoir effectivement supporté ces frais et être en mesure de les justifier. Ils peuvent toutefois être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition, sans autre justification.

Précision

Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Dans l'hypothèse de la cession d'un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % a pour assiette le prix du terrain uniquement. Le coût des travaux de construction peut néanmoins venir majorer le prix d'acquisition, selon le principe propre à cette catégorie de dépenses (voir ci-après).

Dépenses de travaux

Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont retenues :

  • soit pour leur montant réel, sous certaines conditions,
  • soit forfaitairement, pour un montant égal à 15 % du prix d'acquisition, à la condition que le cédant détienne l'immeuble depuis plus de 5 ans.

Précisions

Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Par conséquent, les travaux réalisés par le cédant lui-même sont exclus. De même, le coût des matériaux achetés par le contribuable est exclu quand bien même leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à leur installation facturées par l'entreprise peuvent néanmoins être prises en compte.

Les dépenses d'entretien et de réparation, ainsi que les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux ne sont pas retenus pour le calcul de la plus-value.

Non-cumul d'avantages fiscaux, assorti de mesures de tempérament

Ce qui a déjà été déduit une fois, ne peut pas l'être une seconde fois.... Autrement dit, ne peuvent pas être retenues les dépenses pour travaux ayant déjà fait l'objet d'une déduction sur un revenu catégoriel (revenu foncier, par exemple) ou sur le revenu global, ou celles qui ont été incluses dans la base de calcul d'une réduction d'impôt. À ce titre, les dépenses couvertes par l'abattement forfaitaire du régime "micro-foncier" ne peuvent pas être prises en compte pour le calcul de la plus-value, quand bien même le montant de ces dépenses excéderait en pratique l'abattement forfaitaire.

Cas des dépenses ayant généré un déficit foncier

En cas de cession d'un immeuble donné en location, les dépenses d'amélioration ayant engendré un déficit foncier n'a pu être intégralement imputé peuvent être prises en compte, à due concurrence, pour le calcul de la plus-value.

Au-delà du principe général, l'administration fiscale admet toutefois une mesure de tempérament en faveur des cédants ayant bénéficié d'un dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif. En effet, afin de ne pas défavoriser les contribuables faisant construire un logement ou transformer un local par rapport à ceux qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées avant la première mise en location du logement et déduites des revenus fonciers par voie d'amortissement (dispositifs "Périssol", "Besson neuf " et "Robien") peuvent venir majorer le prix d'acquisition, les dépenses postérieures à la première mise en location étant exclues. Cette tolérance s'applique également aux dépenses de travaux incluses dans les réductions d'impôt "Scellier", "Censi-Bouvard", "LMNP" et "Demessine".

Modalités d'application du forfait de 15 %

Dès lors que l'immeuble est acquis depuis plus de 5 ans, le cédant peut bénéficier, s'il le demande, du forfait de 15 %. Il n'a pas à établir :

  • la preuve de la réalité des travaux,
  •  le montant des travaux effectivement réalisés,
  • son impossibilité à fournir des justificatifs.

Dans ce cadre, il n'y a donc pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.

Précision

Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Dans le cas d'un immeuble construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment, l'assiette du forfait de 15 % est constituée du prix d'acquisition du terrain et du coût des travaux de construction (travaux réalisés avant l'achèvement du bien).

Frais de voirie et de distribution

Ces frais peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour leur montant réel, qu'ils soient imposés ou non par les collectivités territoriales ou leurs groupements.

Détermination du prix d'acquisition d'un bien reçu par héritage ou par donation

En cas de cession d’un bien acquis par succession ou donation, le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur du bien au jour de la succession ou de la donation telle qu’elle a été fixée pour le calcul des droits de succession ou de donation.

Le prix d'acquisition ainsi déterminé peut être majoré :

  • des frais d’acte et de déclaration, incluant les honoraires du notaire, et, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière,
  • des droits de succession ou de donation versés à l’époque de l’acquisition (au prorata de la valeur du bien lorsque l'actif cédé est composé d'autres biens),
  • et, selon les mêmes conditions que pour une vente, des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration (pour leur montant réel ou fixées à 15 % du prix d’acquisition,), ainsi que des frais de voirie, de réseaux et de distribution.

En cas de cession d’un immeuble acquis par donation, les droits de donation doivent avoir été effectivement acquittés par le vendeur (à l’époque, donataire de l’immeuble) pour pouvoir être pris en compte dans le prix d’acquisition. Les droits payés par le donateur du bien en lieu et place du donataire ne peuvent donc pas être pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition.

Calcul, déclaration et paiement de l'impôt

Modalités d'imposition de la plus-value (hors cessions de terrains à bâtir) (1)

Impôt sur le revenu

  • Abattement de 6 % par année de détention (2) de la 6e à la 21e année, puis 4 % pour la 22e année,
     soit une exonération totale à partir de 23 ans de détention.
  • Taux d'imposition : 19 %.
  • Surtaxe lorsque le montant de la plus-value nette imposable excède 50 000 € (selon un barème spécifique).

Prélèvements sociaux

  • Abattement de 1,65 % par année de détention (2) de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % de la 23e à la 30e année,
     soit une exonération totale au-delà de 30 ans de détention.
  • Taux global de taxation : 17,2 %.

(1) La plus-value est déclaré et l'impôt est payé lors de la mutation, le plus souvent, par l'intermédiaire du notaire. Le montant net imposable de la plus-value doit être reporté par le cédant sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.
 (2) Le délai de détention est calculé par période de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

Exemples

Exemple 1 - Un particulier vend le 20 avril 2021 une résidence secondaire acquise le 15 mai 2006. Aucune exonération particulière n'est applicable. Le prix de vente est de 230 000 € et le prix d'acquisition de 150 000 €. Les travaux suivants ont été réalisés depuis l'acquisition : réfection du système électrique pour un montant de 5 000 € et changement de la chaudière pour un montant de 1 500 €.

1 - Calcul de la plus-value :

Prix de cession

230 000 €

Prix d'acquisition

150 000 € (a)

Frais d'acquisition (forfait de 7,5 %)

11 250 € (b)

Majoration du prix d'acquisition pour travaux (forfait de 15 %)

22 500 € (c)

Prix d'acquisition corrigé (a + b + c)

183 750 €

Plus-value brute

46 250 €

Abattement pour durée de détention
 en matière d'impôt sur le revenu

46 250 € x 54 % (1)
 = 24 975 €

Plus-value nette soumise à l'impôt sur le revenu

 24 975 €

Abattement pour durée de détention applicable
 en matière de prélèvements sociaux

46 250 € x 14,85 % (2)
 = 6 868 €

Plus-value soumise aux prélèvements sociaux

39 382 €

2 - Calcul de l'impôt :

Impôt sur le revenu

24 975 € x 19 %
 = 4 745 €

Prélèvements sociaux

39 382 x 17,2 %
 = 6 774 €

Imposition globale

11 519 €
 (soit 5 % du prix de cession)

(1) Après les 5 premières années de détention, 9 années x 6 %.
 (2) Après les 5 premières années de détention, 9 années x 1,65 %.

Exemple 2 - Un particulier vend le 20 avril 2021 une résidence secondaire acquise le 15 mai 2006. Aucune exonération particulière n'est applicable. Le prix de vente est de 1 530 000 € et le prix d'acquisition de 980 000 €. Les travaux réalisés depuis l'acquisition représentent un montant de 50 000 €.

1 - Calcul de la plus-value :

Prix de cession

1 530 000 €

Prix d'acquisition

980 000 € (a)

Frais d'acquisition (forfait de 7,5 %)

73 500 € (b)

Majoration du prix d'acquisition pour travaux (forfait de 15 %)

147 000 € (c)

Prix d'acquisition corrigé (a + b + c)

1 200 500 €

Plus-value brute

329 500 €

Abattement pour durée de détention
 applicable en matière d'impôt sur le revenu

329 500 € x 54 % (1)
 = 177 930 €

Plus-value nette soumise à l'impôt sur le revenu

 151 570 €

Abattement pour durée de détention
 applicable en matière de prélèvements sociaux

329 500 € x 14,85 % (2)
 = 48 931 €

Plus-value soumise aux prélèvements sociaux

280 569 €

2 - Calcul de l'impôt :

Impôt sur le revenu

151 570 € x 19 %
 = 28 798 €

Surtaxe d'impôt sur le revenu (3)

4 % x 151 570 €
 - [(160 000 - 151  570) x 15/100]
 = 4 798 €

Prélèvements sociaux

280 569 x 17,2 %
 = 48 258 €

Imposition globale

81 854 €
 (soit 5,3 % du prix de cession)

(1) Après les 5 premières années de détention, 9 années x 6 %.
 (2) Après les 5 premières années de détention, 9 années x 1,65 %.
 (3) Tarif de taxation applicable pour ce montant de plus-value.

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